Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung oder: Wann sich für Sie eine Grundstückskürzung anbietet

Bereits in einem unserer letzten Artikel haben wir das Thema "erweiterte Gewerbesteuerkürzung" besprochen. Darin gingen wir der Frage nach, wann sich für Sie eine gewerbesteuerliche Grundstückskürzung anbietet. Heute werfen wir einen Blick auf einen weiteren Aspekt dieses Themas: Wir sehen uns an, wie mit vorhandenen Betriebsvorrichtungen umzugehen ist, also etwa Möbelinventar oder eine Photovoltaikanlage auf dem Dach.

Denn es gilt: Die Mitvermietung solcher Betriebsvorrichtungen verhindern grundsätzlich die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung. Warum? Weil diese Vermietungen von Betriebsvorrichtungen originäre Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind – und im Rahmen dieser Vorschrift schädlich. Dabei ist es gänzlich unerheblich, wie hoch der Wert der Betriebsvorrichtung im Vergleich zum Gesamtobjekt ist.

Auch versehentliches Mitvermieten ist steuerlich schädlich

Achten Sie besonders bei Gewerbeimmobilien darauf, ob Sie Betriebsvorrichtungen mitvermieten. Es kann durchaus sein, dass Sie diese beim Kauf miterwerben und Ihnen gar nicht auf den ersten Blick klar ist, dass Sie sich steuerlich keinen Gefallen mit der meist unwissentlichen Mitvermietung tun.

Zu Betriebsvorrichtungen, die die erweiterte Grundstückskürzung verhindern, gehören im Wesentlichen Vorrichtungen und Einbauten einer Betriebsanlage, die unmittelbar dem Betrieb des Gewerbes und nicht nur der Nutzung des Gebäudes dienen. Sie gelten als eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter, die von Gebäuden, Gebäudeteilen und Gebäudezubehör abzugrenzen sind. Was eine Betriebsvorrichtung ist, ergibt sich nicht aus den Steuergesetzen, sondern lediglich aus verschiedenen Erlassen der Finanzverwaltung (siehe GLE v. 05.06.2013 – Abgrenzungsliste/-aufstellung).

Schädliche und nicht schädliche Betriebsvorrichtungen

Es gibt keine klare Rechtsprechung zu diesem Thema. Im Zweifel ist jeder Einzelfall gesondert zu betrachten und festzustellen, ob das verbaute Wirtschaftsgut eine Betriebsvorrichtung sein könnte. Einige Beispiele können jedoch hilfreich sein.

Schädliche Betriebsvorrichtungen sind zum Beispiel:

  • Lasten- und Unterbodenaufzüge
  • Patientenklingelanlagen in Klinikgebäuden
  • Einbauküchen
  • OP-Leuchten
  • Kühlräume bei Kantinen oder Restaurants
  • Photovoltaikanlagen

Doch nicht alle mitvermieteten Betriebsvorrichtungen sind schädlich im Sinne der Vorschrift. Es liegen diverse Urteile des obersten deutschen Finanzgerichts vor, bei denen eine Betriebsvorrichtung doch nicht schädlich sein soll:

  • Mitvermietung eines Schwimmbades in einem Hotelgebäude
  • Mitvermietung von Besuchertoiletten bei einem Einkaufszentrum

Eine weitere Besonderheit in dieser Vorschrift ist, dass bei mitübernommenen Betriebsvorrichtungen im Rahmen des Erwerbs einer Bestandsimmobilie überprüft werden muss, ob es zumutbar ist, dass diese auch wieder entfernt werden kann. Sollte die Entfernung der Betriebsvorrichtung nicht zumutbar sein, kann diese ausnahmsweise mitvermietet werden und die erweiterte Grundstückskürzung kann angewendet werden. Ein Beispiel eines unserer Mandanten mag das verdeutlichen: Der Mandant hat eine in die Erde eingelassene Lkw-Waage mitvermietet. Anlässlich der Betriebsprüfung wurde festgestellt, dass die Entfernung der Vorrichtung zur Erfüllung der Voraussetzungen wegen des Arbeitsaufwands und der zu hohen Kosten nicht zumutbar gewesen wäre.

Ist Ihre Betriebsvorrichtung schädlich? Wir helfen Ihnen das herauszufinden!

Bei dem Thema Betriebsvorrichtung ist einfach genau hinzusehen. Wir unterstützen Sie dabei:

  • Durchsicht der Immobilienkaufverträge
  • regelmäßige Rücksprache bei Neubau- oder Modernisierungsprojekten
  • Durchsicht der laufenden Buchführung und des Jahresabschlusses
  • Schulung der relevanten Mitarbeiter zu diesem Thema

Sollte dennoch versehentlich eine Betriebsvorrichtung in der Immobiliengesellschaft miterfasst sein, ist zur weiteren Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung die schnellstmögliche Beseitigung zu prüfen, etwa durch Verkauf an den Mieter. Erfreulicherweise kommt gerade Bewegung in die Vorschrift: Zukünftig wird es eine Bagatellgrenze von 5% der Grundstückseinnahmen sowie noch weitere Ausnahmen bei der Produktion erneuerbarer Energien geben. Dies schwächt das Thema zwar ab, die Frage nach Betriebsvorrichtungen bleibt jedoch weiterhin relevant.

Und wenn Sie Fragen zu diesem komplexen Sachverhalt haben, wenden Sie sich gerne an uns. Wir wissen, wie es weitergeht!

In diesem Sinne: Wir lesen uns!