Eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung kommt immer dann in Frage, wenn Sie Immobilien erwerben, vermieten, betreiben und wieder verkaufen möchten. Steuerlich bieten sich hier verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten an, von denen wir Ihnen hier einige vorstellen werden.

Eine erweiterte Grundstückskürzung bietet sich an, wenn Sie zum Beispiel über den Kauf einer vermieteten Immobilie nachdenken, die Sie in näherer Zukunft wieder verkaufen möchten; wenn Sie ein Unternehmen mit einer größeren Immobilie erwerben möchten; wenn Sie fremdvermietete Spezialobjekte kaufen, also Hotels, Kliniken oder Lagerhallen, um nur einige zu nennen. Um diese und ähnlich gelagerte Fälle soll es in den kommenden Abschnitten gehen. Wir machen das wie gewohnt konkret an zwei Fallbeispielen fest.

Fall 1: Kauf und Verkauf von Wohnungen

Ein Mandant plant eine Immobilie mit zehn Wohneinheiten oder Eigentumswohnungen zu erwerben. Er möchte die Wohnungen zunächst renovieren und vermieten, später aber wieder gewinnbringend verkaufen. Durch die Renovierung der Immobilie ist mit einer deutlichen Wertsteigerung zu rechnen. Wir würden den Mandanten hinsichtlich der steuerlichen Gestaltung des Erwerbsprozesses, aber auch bei der laufenden Betreuung des Objektes beraten. Unsere Empfehlung ist der Erwerb der Immobilie durch eine Kapitalgesellschaft mit Anwendung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Dadurch ist der Überschuss aus der Vermietung effektiv nur mit 15,825 % (Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag) zu besteuern. Wird die Immobiliengesellschaft wiederum ebenfalls von einer Kapitalgesellschaft gehalten (Holdingstruktur), kann die spätere Veräußerung ebenfalls steuergünstig mit einer effektiven Belastung von etwa 1-2% erfolgen.

Zum Vergleich: Erfolgt die Vermietung von Grundbesitz im Privatvermögen und nicht über eine Kapitalgesellschaft, wird ein sich daraus ergebender Überschuss mit dem persönlichen Steuersatz (bis zu 45%) besteuert (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - § 21 EStG). Die Höhe des Steuersatzes ergibt sich aus der Höhe der gesamten Einkünfte in einem Veranlagungszeitraum.

Fall 2: Kauf eines Spezialobjekts, hier eines Hotels

Ein Mandant möchte eine Hotelimmobilie erwerben und darin dann auch das Hotel betreiben. Wir würden den Erwerbsprozess und die laufende Beratung übernehmen. Im Erwerbsprozess wäre unsere Empfehlung eine Holdingstruktur zu errichten mit einer Besitz- und einer Betriebsgesellschaft. Die Besitzgesellschaft würde die Immobilie an die Betriebsgesellschaft vermieten. Die sich daraus ergebenen Überschüsse können durch die erweitere Grundstückskürzung bei der Besitzgesellschaft mit lediglich 15,825 % besteuert werden. Es liegt insoweit eine Verlagerung des hoch besteuerten Gewinns aus dem Betrieb des Hotels auf die niedrig besteuerte Besitzgesellschaft vor. Das ist die klassische steuerliche Gestaltung bei Hotels.

Auch hier ziehen wir den Vergleich zum steuerlich ungünstigen Fall: Wird der Grundbesitz zusammen mit dem Hotelbetrieb in einem Betriebsvermögen gehalten, fällt für den sich dabei ergebenden Gewinn regulär auch Gewerbesteuer an – abhängig vom Steuersatz der Gemeinde, im Schnitt ca. 15 %. Somit wird der gesamte Gewinn mit einem Steuersatz von mehr als mindestens 30 % (bei Kapitalgesellschaften); bei Personengesellschaften und Einzelunternehmen kann der Steuersatz noch höher ausfallen. Durch die eben beschriebene Gestaltung würde man den „hoch“ besteuerten Gewinn durch Mietzahlungen an die „niedrig“ besteuerte Besitzgesellschaft mindern und damit insgesamt die Steuerbelastung.

Diese Gewerbesteuerersparnis auf solche Vermietungseinkünfte im Betriebsvermögen basiert auf der Regelung des Gesetzgebers in § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG. Nach dieser Vorschrift wird der gewerbesteuerpflichtige Gewinn (Gewerbeertrag) um die Einkünfte aus der Vermietung vollständig gekürzt. Es fällt dadurch keine Gewerbesteuer an. Die Anwendung der Vorschrift ist an recht strikt ausgelegte Voraussetzungen geknüpft:

• Es darf lediglich eigener Grundbesitz vermietet werden (keine Weitervermietung von angemieteten Räumlichkeiten)
• Neben den Vermietungseinkünften dürfen im Betriebsvermögen ansonsten nur noch Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt werden (kein gewerblicher Geschäftsbetrieb)
• Es dürfen keine Betriebsvorrichtungen (z.B. Lastenaufzug, Patientenklingeln in Klinik, Einrichtungsgegenstände o.ä.) mitvermietet werden, da es sich dabei auch um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt (siehe dazu gesonderten Blogbeitrag).

Die Auslegung dieser Vorschrift durch die Finanzverwaltung ist aufgrund des Gesetzeswortlautes („ausschließlich“) sehr streng und bietet kaum Spielraum. Allerdings handelt sich in der Beurteilung in der Regel um Einzelfallentscheidungen, weshalb es zu dieser Vorschrift eine Vielzahl von Gerichtsurteilen gibt. Da es aber keine Unwesentlichkeitsgrenze zum Tragen kommt, kann im schlimmsten Fall die Mitvermietung beispielsweise einer uralten Einbauküche dazu führen, dass die Vorschrift nicht anwendbar ist.

Was bps² für Sie bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung tun kann

Unsere Kanzlei unterstützt eine Vielzahl von Mandanten bei der Umsetzung dieser Vorschrift auch im Rahmen von aufwändigen Umbaumaßnahmen. Denn hier ist immer im Einzelfall zu entscheiden, ob der Umbau vom Vermieter oder Mieter finanziell zu tragen ist, um die Anwendung der Vorschrift nicht zu gefährden. Außerdem helfen wir unseren Mandanten bei der Umstrukturierung ihrer gewerblichen Tätigkeiten, um von der Kürzung zu profitieren, zum Beispiel bei der Übertragung eines Gewerbebetriebs in andere Gesellschaft, sodass lediglich der Grundbesitz verbleibt. Wir übernehmen zudem die laufende Betreuung solcher Konstrukte und haben immer ein Augenmerk auf die Besonderheiten der Kürzungsvorschrift sowie die aktuellsten Gesetzesänderungen.

Auf die Besonderheiten der steuerlichen Betrachtung von Betriebsvorrichtungen bei der erweiterten Grundstückskürzung und warum die Mitvermietung von sonstigen Gebäudebestandteilen in Ausnahmefällen vielleicht doch nicht schädlich sein kann, werden wir in einem unserer nächsten Blogbeiträge eingehen. Darüber hinaus werfen wir in dem Beitrag einen Blick auf die neusten Urteile und deren Auswirkung auf zukünftige Gestaltungen. Schauen Sie also wieder rein.

In diesem Sinne: Wir lesen uns!